Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) в четверг представит правительству новую концепцию своей работы. Для этого соберется наблюдательный совет агентства во главе с Германом Грефом.
В агентстве считают, что первый этап становления системы ипотечного кредитования в России уже закончен. Теперь государство должно поддержать рынок длинных ипотечных ценных бумаг.
О том, упадут ли ставки по ипотечным кредитам и станет ли ипотека массовой, корреспонденту Известий Анне Калединой рассказал генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. // Финансовые известия 04.11.04 — Александр Николаевич, объясните — чем, собственно, занимается АИЖК? К вам можно прийти за ипотечным кредитом?
— Напрямую с частными клиентами мы не работаем и работать никогда не будем. Для этого существуют банки, и их вполне достаточно.
Основная задача агентства состоит в поддержании ликвидности кредитных учреждений. Агентством разработаны требования по выдаче и сопровождению кредита.
И если банк их выполняет, то АИЖК выкупает у него кредиты.
— А зачем банкам продавать вам кредит?
— Если у банка есть свободные средства, он выдает ипотечный кредит. При этом он получает единовременную комиссию за выдачу. Затем может зарабатывать на комиссии, которая взимается с клиента за сопровождение кредита.
Если у банка есть возможность держать этот актив на балансе, он получает себе этот процент в качестве дополнительного дохода от владения. Но так как у большинства банков нет длинных денег, владеть кредитом они не могут.
Один выход — продать. АИЖК было специально создано правительством, чтобы эти кредиты у банков выкупать в форме закладной. Тем самым банк уступает агентству свои права как кредитора и как залогодержателя. При этом он может продолжать зарабатывать на сопровождении кредита.
За это АИЖК платит ему 2% годовых из 15%, которые взимаются с заемщика.
— Сколько на сегодняшний день выкуплено кредитов, и вообще как вы оцениваете развитие ипотеки у нас в стране?
— На данный момент мы выкупили 10 тыс. 024 кредита. Общий объем выданных ипотечных кредитов по стране раза в 3-4 выше. Конечно, это чрезвычайно мало.
Михаил Щапов. Пусть федеральные чиновники поработают в регионах
Для сравнения: страны, которые одновременно с нами вышли из социалистического лагеря, находятся на принципиально ином уровне развития ипотеки. Например, в Румынии ипотечное кредитования составляет 5% от ВВП, в Словении, Польше и Болгарии — 12%.
В нашей стране этот показатель неизмеримо ниже — всего 0.1%. Если планы правительства будут реализованы, то только к 2010 году мы достигнем нынешних показателей Румынии.
— Возможно, развитию ипотеки мешают высокие процентные ставки, которые тормозят спрос?
— Ничего подобного — у нас нет проблем со спросом. В регионах на кредиты под 15% годовых стоит очередь, и банки не успевают выдавать кредиты. Кроме того, процентные ставки пока снижаются на 1.5-2% в год.
И дальше можно ожидать не меньшего темпа. Нам необходимо решить проблему с рефинансированием ипотечных займов. Сейчас, например, еще не приняты нормативные акты по ипотечным ценным бумагам, без которых их просто нельзя выпускать.
Хотя закон об ипотечных ценных бумагах принят уже год назад.
— Вы поставите этот вопрос перед правительством на наблюдательном совете?
— Нормативные акты должны быть разработаны Федеральной службой по финансовым рынкам. И это, несомненно, будет сделано если не в этом году, то в следующем. Основная же цель концепции, которую мы представим на совете, — усовершенствование механизма господдержки ипотеки.
Когда в 2000 году принималась первая концепция, то ставилась задача создания первичного рынка ипотечных кредитов, то есть необходимо было наладить их выдачу населению. Этот этап мы уже прошли.
Теперь же для того, чтобы ипотека стала массовой, необходимо усовершенствование государственной поддержки для развития вторичного рынка — ипотечных ценных бумаг. Просто на рынке не существует интереса к длинным ценным бумагам, особенно со сроком погашения через 20 лет, на которые выдается кредит.
И без господдержки тут не обойтись.
— Как вы считаете, правительство согласится с этим?
— Уверен, что да, но не знаю, насколько быстро удастся его убедить. Во всех странах государство оказывает поддержку именно на стадии, когда начинают выпускать ипотечные ценные бумаги.
Ведь 20 лет — это большой срок, и как будут развиваться события, сильно зависит от реформ, которые проводит государство и которые отражаются на доходах граждан. Если госгарантии сохранены не будут, то это сильно повлияет на доступность кредита.
Например, банк сможет привлечь средства только на 4 года, а значит, сроки кредита уменьшаются до 6-10 лет. И ни о какой массовой ипотеке речи быть не может.
— А сколько сейчас сделок с жильем осуществляется при помощи ипотеки?
— В регионах — свыше 10%, в Москве — 5%.
— Массовая ипотека не увеличит цены на недвижимость?
— Если предложения жилья будет недостаточно, то вероятность этого высока. Но если основная масса регионов примет программы доступного жилья, предполагающие выделение достаточного количества площадей под строительство, то резкого роста цен сверх инфляции не должно произойти.
