Несмотря на то, что институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним существует уже достаточно давно, четкого понимания его правовой природы и нюансов у многих бухгалтеров, к сожалению, до сих пор нет. А сталкиваться с проблемой регистрации объектов недвижимого имущества приходится практически всем. Надеемся, что наша сегодняшняя статья поможет бухгалтерам самарских предприятий избежать метода «самостоятельных проб и ошибок».Дмитрий Самигуллин, специально для ИА Клерк.Ру
Перечень объектов недвижимости является открытым
Согласно статье 130 Гражданского кодекса, все объекты недвижимости делятся на три группы:
- объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
- объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;
- объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда, космические объекты).
Специфика недвижимого имущества состоит в том, что его можно использовать только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке. Соответственно, для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием использования является водное, воздушное или космическое пространство.
Чисто юридически перечень недвижимых объектов, указанных в статье 130 Гражданского кодекса РФ, не является исчерпывающим. К недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (п. 1 ст.
130 ГК РФ). Яркие примеры такой «недвижимости по закону» — предприятия (ст.
Некоторый тюнинг Р290Т
132 ГК РФ), а также морские или воздушные суда.
Перечень недвижимого имущества постоянно расширяется. Так, относительно недавно в него вошли объекты незавершенного строительства.
Еще один пример — жилые помещения, которые теперь прямо указаны в качестве разновидности недвижимого имущества в новом Жилищном кодексе РФ.
Регистрация – это не основание, а подтверждение права на объект недвижимости
В статье 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. указано, что государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. По сути, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, оспорить которое возможно только в судебном порядке.
Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет именно государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д.
На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, указав на то, что, например, госрегистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды не могут подменять собойдоговор аренды. Именно сам договор является основанием возникновения, изменения или прекращения права аренды (Определение КС РФ от 5 июля 2001 г. № 132).
Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество подтверждается выдачей свидетельства о государственной регистрации прав. В свою очередь государственная регистрация сделок с недвижимостью подтверждается специальной регистрационной надписью на оригинале документа, который отражает содержание регистрируемой сделки (как правило, такая надпись делается на экземпляре договора).
На практике договоры составляются в нескольких экземплярах и поэтому регистрационная надпись должна проставляться на всех экземплярах договора.