Балконы, лоджии, веранды, согласно жилищному законодательству, в общую площадь жилого помещения не входят. Как распределить себестоимость построенного дома между квартирами?
Ведь установленного порядка не существует.
Разобраться в практической ситуации поможет Юрий Владимирович Жигачев, главный бухгалтер организации-застройщика.
Какие площади брать для расчета
Рассмотрим следующую ситуацию.
При передаче квартир дольщикам в актах в настоящее время указывают площадь, не включающую в себя площадь балконов. Логично, что в учете застройщик по каждому инвестору «закрывает» площадь согласно акту передачи квартиры.
А как учитывать балконы, лестницы и прочие нежилые пространства?
Раньше при продаже (передаче) квартиры в договоре было написано: «Квартира столько-то метров, в том числе балкон столько-то». Но в пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФвспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Таким образом, теперь в свидетельстве о собственности, как и в акте передачи квартиры, площадь указывается без балконов. Получается, что балконы наряду с другими нежилыми помещениями (лестницами и т. д.) – это общая собственность всех жильцов дома безотносительно к конкретной квартире?
Какой должна быть формулировка в договоре, чтобы впоследствии избежать неточностей при распределении себестоимости квартир по инвесторам? Стоимость балкона в договоре указана с коэффициентом 0,5.
Нет четкой методики, как считать себестоимость. Как правильно произвести расчеты?
Менять формулировку не нужно
Правильной является та методика, которая экономически обоснована.
В законодательстве и нормативных правовых актах нигде не сказано, как именно должны распределяться затраты между дольщиками.
Теплый пол на лоджии от Алексея Земскова
Но в большинстве случаев используется отношение площади помещения, предназначенного тому или иному дольщику, к общей площади объекта строительства (например, многоквартирного жилого дома), поскольку такое распределение обычно является наиболее объективным и удобным. Однако это не означает, что другие способы расчета следует считать неверными.
Главное – доказать экономическую обоснованность применяемой методики.
Попробуем разобраться, какие именно площади имеются в виду, когда они берутся за основу при распределении.
В договорах с участниками долевого строительства окончательная цена договора часто определяется как произведение площади квартиры по результатам обмеров БТИ (включая площади балконов и лоджий с установленным коэффициентом) на стоимость 1 кв. м.
Такая формулировка соответствует истинным намерениям сторон, так как на цену, которую платит дольщик, влияет площадь балконов и зависимо от того, что эти площади не указываются в свидетельстве о праве собственности.
Менять данную формулировку в договоре значило бы исказить реальные намерения сторон.
Методика расчета себестоимости
Задача бухгалтерской службы – определить в учетной политике экономически обоснованную методику исчисления себестоимости квартиры.
Строительство по договорам с дольщиками
Для долевого строительства объекта такая методика могла бы выглядеть следующим образом.
«По договорам участия в долевом строительстве выручка от оказания услуг застройщика определяется как цена договора участия в долевом строительстве за минусом затрат на создание передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства (включая налог на добавленную стоимость, предъявленный Обществу и связанный с созданием объекта капитального строительства, в который входит объект долевого строительства). При этом затраты на создание объекта долевого строительства определяются по формуле:
ССТдду = ССТокс ? Пдду/Покс,
где ССТдду – затраты на создание объекта долевого строительства (включая НДС); ССТокс – затраты на создание объекта капитального строительства (включая НДС), в котором находится объект долевого строительства; Пдду – площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий); Покс – площадь объекта капитального строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий с учетом коэффициента, но не включая площадь общих коридоров, мест общего пользования, лестничных клеток и помещений обслуживания объекта капитального строительства), в котором находится объект долевого строительства».
