Качество жилья под защитой суда

Объекты недвижимости отличаются от других вещей тем, что качество их выполнения нельзя определить сразу, на начальной стадии владения. На самом деле при въезде в квартиру не представляется возможным узнать, отапливается она или нет, есть ли продувание через наружные стены, протекает ли кровля и о других недостатках.

Недостатки построенного объекта вскрываются по мере его эксплуатации. Вот почему законодатель установил продолжительный срок для обнаружения дефектов и недостатков во вновь возведенных объектах капитального строительства.

В отличие от обычных предметов движимого имущества этот срок составляет пять лет. В течение этого периода лицо, эксплуатирующее объект недвижимости, вправе предъявить застройщику или строителям требование по исправлению обнаруженных недостатков в строительных работах, препятствующих нормальной эксплуатации объекта.

Во вновь построенном многоквартирном жилом доме собственники отдельных его помещений образуют товарищество собственников жилья, которое призвано управлять комплексом недвижимого имущества, обеспечивать эксплуатацию этого комплекса и защищать интересы собственников помещений, входящих в этот жилой комплекс. Во исполнение возложенных на товарищество собственников жилья (ТСЖ) функций они предъявляют претензии по качеству выполненных строительных работ, возмещению убытков, причиненных собственникам при устранении недостатков в строительстве.

Уже при первом ознакомлении с решениями арбитражных судов по рассматриваемой тематике можно сделать вывод, что суды принимают к рассмотрению требования ТСЖ к строителям или застройщикам по устранению обнаруженных в ходе эксплуатации дома дефектов (так называемых строительных дефектов и недоделок) и при доказанности заявленных исков удовлетворяют их. Но чтобы иски были удовлетворены, их заявителям надо доказать момент возникновения обнаруженных недоделок и причины их проявления.


Рассмотрим несколько судебных дел.

ТСЖ «Домовой» обратилось в защиту интересов отдельных собственников жилых помещений в арбитражный суд к Тюменскому аккумуляторному заводу, являющемуся застройщиком построенного жилого дома, об обязании устранить недостатки работ по строительству дома, ссылаясь на нарушения строительных норм при возведении объекта. Факты допущенных во время строительства дома нарушений установлены проводимой строительно-технической экспертизой.

Принимая решение по иску, суд руководствовался законодательством о подряде, регулируемом главой 37 ГК РФ, и, основываясь на схеме договорных отношений по строительству дома, указал, что между застройщиком и ТСЖ, представляющим интересы отдельных собственников помещений, нет заключенных договоров и нормы закона, регулирующие отношения заказчика и подрядчика, к отношениям между застройщиком и ТСЖ, в том числе касающиеся ответственности за качество работ, применить нельзя.

Формально суды правы, если исходить из норм строительного подряда. Ведь действительно ТСЖ не являлось заказчиком по строительству дома, а завод не выступал в роли подрядчика и не принимал перед ТСЖ обязательства по выполнению строительных работ и сдаче объекта в эксплуатацию.

Решение было поддержано двумя последующими инстанциями арбитражного суда. Однако, не согласившись с такими выводами судов, ТСЖ обратился с заявлением о пересмотре дела в Высший арбитражный суд РФ, который по-другому расценил отношения между истцом и застройщиком.

Собственники отдельных жилых помещений приобрели квартиры в доме на основании заключенного с заводом договора долевого участия. Но поскольку эти договоры заключались и квартиры передавались жильцам до введения в действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», высшая судебная инстанция указала, что отношения между истцом и ответчиком следует регулировать законом «О защите прав потребителей».

По требованию статьи 4 данного закона продавец должен передать потребителю товар, качество которого должно соответствовать договору. В то же время статьей 18 закона установлено право потребителя требовать безвозмездного устранения недостатков полученного товара.

По данному делу строительно-техническая экспертиза выявила недостатки, допущенные при строительстве дома и препятствующие его нормальной эксплуатации. Высокий суд упрекнул предыдущие судебные инстанции в том, что они не защитили нарушенные права членов товарищества собственников жилья и принятые ими судебные акты противоречат задачам судопроизводства в арбитражных судах.

Наиболее подходящая Вам статья…

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: